Τέλος εποχής για τις πολεοδομίες των Δήμων
Εθνικός έλεγχος στις άδειες δόμησης – Τι αλλάζει για πολίτες & μηχανικούς
Μία από τις πιο βαθιές διοικητικές μεταρρυθμίσεις των τελευταίων δεκαετιών στον τομέα της δόμησης και της διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας προωθεί η κυβέρνηση.
Το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης προβλέπει τη σύσταση του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), ενός ενιαίου ψηφιακού φορέα που ενσωματώνει το Ελληνικό Κτηματολόγιο και μεγάλο μέρος των αρμοδιοτήτων των σημερινών πολεοδομιών.
Η μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) στον νέο οργανισμό σηματοδοτεί μια πλήρη αναδιάρθρωση: από την έκδοση αδειών και τον έλεγχο κατασκευών μέχρι τη διαχείριση δεδομένων ιδιοκτησίας.
Με στόχο ένα ψηφιακό «one stop shop» για το ακίνητο, η μεταρρύθμιση υπόσχεται διαφάνεια, ταχύτητα και ίση μεταχείριση σε όλους τους πολίτες, ανεξαρτήτως τόπου κατοικίας.
Τι αλλάζει – Οι λόγοι της μεταρρύθμισης
Οι ΥΔΟΜ σε όλη τη χώρα αντιμετωπίζουν εδώ και χρόνια σοβαρά προ- βλήματα στελέχωσης, ανισομερούς κατανομής φόρτου και διαφορετικών ρυθμών εξυπηρέτησης. Χαρακτηριστικά στοιχεία:
– Το 23% των ΥΔΟΜ χρειάζονται πάνω από 3 μήνες για έκδοση άδειας.
– 147 δήμοι δεν διαθέτουν καθόλου ΥΔΟΜ.
– Πολλές υπηρεσίες λειτουργούν με μόλις 1–2 μηχανικούς.
– Σε κάποιες περιπτώσεις, μία ΥΔΟΜ εξυπηρετεί έως 9 δήμους.
Η κυβέρνηση επιδιώκει να καταργήσει τις μεγάλες αυτές ανισότητες. Ο ΕΟΚΕΔ θα θεσπίσει ενιαίες διαδικασίες, πλήρη ψηφιοποίηση και χρήση τεχνητής νοημοσύνης για στοχευμένο έλεγχο οικοδομικών αδειών.
Ποιες αρμοδιότητες αφαιρούνται από τους Δήμους
Η μεταρρύθμιση μεταφέρει από τους Δήμους σε εθνικό επίπεδο όλες τις λειτουργίες που αφορούν την αδειοδότηση και τον έλεγχο δόμησης. Συγκεκριμένα, περνούν στον νέο ΕΟΚΕΔ:
– Έκδοση οικοδομικών αδειών.
– Προεγκρίσεις και βεβαιώσεις όρων δόμησης.
– Έλεγχος κατασκευών και συμμόρφωση με την πολεοδομική νομοθεσία.
– Τήρηση των μητρώων δόμησης.
– Διοικητικός έλεγχος παραβάσεων και επιβολή μέτρων.
Με την κατάργηση των ΥΔΟΜ ως δημοτικών υπηρεσιών, το προσωπικό τους ενσωματώνεται στα 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης που θα στεγαστούν στα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία.
Ποιες αρμοδιότητες κρατούν οι Δήμοι
Παρότι χάνουν την έκδοση αδειών, οι Δήμοι εξακολουθούν να αποτελούν τοπικούς «θεματοφύλακες» του πολεοδομικού σχεδιασμού. Διατηρούν κρίσιμες αρμοδιότητες, όπως:
– Εκπόνηση πολεοδομικών μελετών, αναπλάσεων και επεκτάσεων σχεδίων πόλης.
– Διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
– Συμμετοχή σε αποφάσεις για χρήσεις γης και χωροταξικό σχεδιασμό.
– Σύνταξη πράξεων εφαρμογής, τακτοποιήσεις, αναλογισμοί και προσκυρώσεις.
– Προτάσεις για άρση απαλλοτριώσεων.
– Ρυμοτομικές και τοπογραφικές εφαρμογές.
Με άλλα λόγια, οι Δήμοι σχεδιάζουν και χαράσσουν την πόλη, ενώ ο ΕΟΚΕΔ αναλαμβάνει να εκτελέσει και να ελέγξει τους κανόνες.
Η δομή του νέου Οργανισμού
Ο ΕΟΚΕΔ θα λειτουργεί με:
– Διοικητή και δύο Υποδιοικητές (Κτηματολόγιο και Δόμηση).
– Γενική Διεύθυνση Δόμησης.
– 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ).
– 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ).
Τα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία μετατρέπονται σε ενιαία σημεία εξυπηρέτησης για Κτηματολόγιο και Δόμηση.
Νέα εποχή στον έλεγχο των αδειών
– Τεχνητή νοημοσύνη
Για πρώτη φορά καθιερώνεται υποχρεωτικό έλεγχο όλων των αδειών από ανεξάρτητους ελεγκτές δόμησης, που θα κληρώνονται από ειδικό μητρώο.
Παράλληλα, σύστημα τεχνητής νοημοσύνης θα αξιολογεί δεδομένα και θα προτείνει φακέλους «υψηλού ρίσκου». Στόχος:
– Έλεγχος περίπου 30% των αδειών, όχι τυχαία αλλά στοχευμένα.
– Προστασία ευαίσθητων περιοχών.
– Έγκαιρος εντοπισμός προβλημάτων πριν ξεκινήσουν τα έργα.
Χρονοδιάγραμμα εφαρμογής
– Τέλος α΄ τριμήνου 2026: Ψήφιση νόμου.
– Ιούνιος 2026: Πιλοτική λειτουργία σε 3 Περιφερειακά και αντίστοιχα Τοπικά Κέντρα.
– Αρχές 2027: Πλήρης λειτουργία του ΕΟΚΕΔ σε όλη τη χώρα.
Η μετάβαση του προσωπικού γίνεται με διασφάλιση εργασιακών δικαιωμάτων.
Η σύσταση του ΕΟΚΕΔ σηματοδοτεί την απαρχή ενός ενιαίου, ψηφιακού, ισότιμου συστήματος εξυπηρέτησης της ακίνητης ιδιοκτησίας και της δόμησης.
Οι πολίτες θα εξυπηρετούνται από ένα σημείο, με ενιαίες διαδικασίες και διαφάνεια, ενώ το κράτος αποκτά για πρώτη φορά συνολική εικόνα του δομημένου χώρου.
Με την κατάργηση των ΥΔΟΜ και την ανάληψη της αδειοδότησης από εθνικό φορέα, η μεταρρύθμιση φιλοδοξεί να κλείσει οριστικά τον κύκλο ανισοτήτων και δυσλειτουργιών που ταλαιπωρούσαν για χρόνια τους πολίτες και τους επαγγελματίες του χώρου.
1. Τι επιτυγχάνεται με τη νέα μεταρρύθμιση;
Η μεταρρύθμιση φέρνει ενιαίο τρόπο λειτουργίας σε όλη τη χώρα, ταχύτερη έκδοση αδειών, ψηφιοποίηση της διαδικασίας και καλύτερη οργάνωση των υπηρεσιών. Ο πολίτης θα εξυπηρετείται χωρίς την ανάγκη εντοπιότητας, ενώ για πρώτη φορά θα χρησιμοποιηθεί τεχνητή νοημοσύνη στους ελέγχους για περισσότερη διαφάνεια.
2. Πώς ωφελείται ο πολίτης;
Ο πολίτης θα έχει ένα μόνο σημείο για όλα τα θέματα ακινήτου: από την ιδιοκτησία μέχρι την άδεια δόμησης. Θα βλέπει γρηγορότερη διεκπεραίωση, ενιαία μεταχείριση ανεξάρτητα από τον Δήμο του και πλήρως ψηφιακές διαδικασίες, που σημαίνει λιγότερη ταλαιπωρία και μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου.
3. Γιατί ήταν αναγκαία η αλλαγή στις ΥΔΟΜ;
Πολλές ΥΔΟΜ είχαν σοβαρές καθυστερήσεις, πολύ μικρό προσωπικό και διαφορετικές πρακτικές. Πάνω από 140 δήμοι δεν είχαν καν δική τους ΥΔΟΜ. Έτσι δημιουργήθηκε μεγάλη ανισότητα για τους πολίτες και τους μηχανικούς. Ο νέος φορέας στοχεύει να εξαλείψει αυτές τις διαφορές.
4. Τι είναι ο ΕΟΚΕΔ;
Είναι ένας ενιαίος, εθνικός και πλήρως ψηφιακός οργανισμός που συνδυάζει το Κτηματολόγιο με βασικές αρμοδιότητες των πολεοδομιών. Θα χειρίζεται άδειες, έλεγχους, δεδομένα ιδιοκτησίας και εφαρμογή της νομοθεσίας, για να υπάρχει ένα κεντρικό σύστημα αντί για δεκάδες διαφορετικά.
5. Αφαιρούνται όλες οι αρμοδιότητες από τους Δήμους;
Όχι. Οι Δήμοι κρατούν όλον τον πολεοδομικό σχεδιασμό: σχέδια πόλης, αναπλάσεις, χρήσεις γης, κοινόχρηστους χώρους, πράξεις εφαρμογής και θέματα απαλλοτριώσεων. Δίνουν κατεύθυνση και σχεδιάζουν την ανάπτυξη της περιοχής τους. Αφαιρούνται μόνο η έκδοση αδειών και ο έλεγχος της δόμησης, που περνούν στον ΕΟΚΕΔ.
6. Είναι αρμοδιότητα της κεντρικής διοίκησης η έκδοση αδειών;
Ναι. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η έκδοση οικοδομικών αδειών πρέπει να γίνεται από τον κρατικό μηχανισμό, όχι από τους Δήμους. Οι Δήμοι απλώς συμμετέχουν στον σχεδιασμό της πόλης, αλλά δεν αποφασίζουν για τις άδειες.
7. Ποια θα είναι η δομή του νέου Οργανισμού;
Θα έχει Διοικητή, δύο Υποδιοικητές (έναν για το Κτηματολόγιο και έναν για τη Δόμηση) και μια Γενική Διεύθυνση Δόμησης. Σ’ αυτήν θα υπάγονται 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης, τα οποία θα στεγαστούν σε σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία για εύκολη πρόσβαση των πολιτών.
8. Ποιος ο ρόλος των ανεξάρτητων ελεγκτών;
Θα υπάρχει Μητρώο ανεξάρτητων ελεγκτών που θα διαλέγονται με κλήρωση για να ελέγχουν κάθε άδεια πριν αρχίσουν οι εργασίες. Αν υπάρχει πρόβλημα, θα το εξετάζει η Γενική Διεύθυνση Δόμησης. Έτσι αυξάνεται η διαφάνεια και μειώνονται οι παρατυπίες.
9. Πότε αρχίζει να λειτουργεί ο νέος Οργανισμός;
Η νομοθεσία θα ψηφιστεί μέχρι Μάρτιο 2026. Από τον Ιούνιο 2026 θα λειτουργήσουν τα πρώτα τρία Περιφερειακά και Τοπικά Κέντρα. Στις αρχές του 2027 ο ΕΟΚΕΔ θα είναι πλήρως ενεργός σε όλη τη χώρα.
10. Πώς βοηθά η μεταρρύθμιση στη συνολική οργάνωση του χώρου;
Για πρώτη φορά ενοποιούνται όλα τα δεδομένα: χάρτες, Κτηματολόγιο, άδειες και πολεοδομικές πληροφορίες. Κωδικοποιείται η νομοθεσία, απλοποιούνται οι κανόνες και υπάρχει ενιαίος ψηφιακός χάρτης. Έτσι το κράτος έχει σαφή εικόνα για το πού, τι και πώς χτίζεται.
11. Ποιος ο ρόλος του Κτηματολογίου στον ΕΟΚΕΔ;
Το Κτηματολόγιο αποτελεί τη βάση του νέου συστήματος. Συγκεντρώνει και εγγυάται την ιδιοκτησία, παρέχει τα ψηφιακά δεδομένα και εξασφαλίζει τη διασύνδεση όλων των πληροφοριών. Τα Κτηματολογικά Γραφεία μετατρέπονται σε σημεία εξυπηρέτησης για όλες τις υπηρεσίες ιδιοκτησίας και δόμησης.
12. Πώς ενσωματώνονται οι ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο;
Μεταφέρονται στον ΕΟΚΕΔ όλες οι αρμοδιότητες αδειοδότησης και ελέγχου. Το προσωπικό των ΥΔΟΜ εντάσσεται στα νέα Κέντρα Δόμησης. Εφαρμόζονται κοινές διαδικασίες, ενιαία ψηφιακά εργαλεία και πλήρης διαλειτουργικότητα με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.
13. Πού θα εξυπηρετείται ο πολίτης;
Οι ΥΔΟΜ καταργούνται. Ο πολίτης θα εξυπηρετείται στα νέα Κέντρα Δόμησης (στα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία), με ενιαίες διαδικασίες για όλους. Υπάρχει και πλήρης ψηφιακή εξυπηρέτηση χωρίς περιορισμό εντοπιότητας.
14. Τι σημαίνει «έξυπνος έλεγχος» με τεχνητή νοημοσύνη;
Η τεχνητή νοημοσύνη θα αναλύει δεδομένα και θα εντοπίζει ποιοι φάκελοι έχουν μεγαλύτερη πιθανότητα προβλημάτων. Πάνω στο 30% των αδειών θα γίνεται πιο στοχευμένος έλεγχος, ειδικά σε ευαίσθητες περιοχές ή έργα υψηλού ρίσκου. Αυτό βοηθά να προλαμβάνονται παραβάσεις πριν αρχίσει η οικοδόμηση.
Πηγή: ΤΑ ΝΕΑ της Αιτωλοακαρνανίας. [Σύνταξη – επιμέλεια: Αναστασία Οικονόμου]
